§ 314 Abs. 3 BGB bei Kündigung wegen älterer Mietrückstände im Wohnraummietrecht nicht anwendbar

03. August 2016

Immer wieder taucht in der mietrechtlichen Beratung die Frage auf, ob eine auf § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 lit. b) BGB gestützte fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses gem. § 314 Abs. 3 BGB unwirksam ist, wenn sie aufgrund älterer Mietrückstände erfolgt. Denn nach § 314 Abs. 3 BGB kann der Berechtige nur innerhalb einer „angemessenen Frist“ kündigen, nachdem er vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat.

Der BGH hat in seinem (noch nicht veröffentlichen) Urteil vom 13.07.2016 - Aktenzeichen VIII ZR 296/15 - diese bislang in Rechtsprechung und Literatur umstrittene Frage verneint. Er begründet dies laut seiner Pressemitteilung damit, dass bereits der Wortlaut der §§ 543, 569 BGB, die im Einzelnen die Modalitäten der fristlosen Kündigung eines Mietverhältnisses regeln, gegen eine zeitliche Schranke für den Ausspruch der Kündigung spreche; denn sie sehen weder eine Zeitspanne vor, innerhalb derer die Kündigung auszusprechen ist, noch einen Verweis auf § 314 Abs. 3 BGB. Außerdem habe der Gesetzgeber bewusst von einer Festlegung abgesehen, dass die außerordentliche Kündigung nach §§ 543, 569 BGB innerhalb einer „angemessenen Zeit“ ab Kenntnis vom Kündigungsgrund zu erfolgen habe. In der Gesetzesbegründung werde darauf verwiesen, dass ein Kündigungsrecht verwirkt werden könne und deshalb ein Bedürfnis für eine solche Festlegung nicht bestehe. Daran habe sich durch die Einführung des § 314 BGB nichts geändert.

Im Ergebnis bedeutet das, dass ein Vermieter grundsätzlich auch noch nach vielen Monaten das Mietverhältnis wegen älterer, weiterhin offener Mietrückstände fristlos kündigen kann; § 314 Abs. 3 BGB findet insoweit keine Anwendung. Die Frage, ob das Kündigungsrecht im konkreten Einzelfall möglicherweise verwirkt ist, bleibt davon unberührt.

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Ansprechpartner: Rechtsanwalt Volker Wegmann
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Fachanwalt für Arbeitsrecht
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