Zeitliche Grenze für die Erklärung der Umsatzsteueroption in Grundstückskaufverträgen

13. März 2016

Der BFH hat mit Urteil vom 21.10.2015 - XI R 40/13 – entschieden:

  1. Der Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung der Lieferung eines Grundstücks (außerhalb eines Zwangsversteigerungsverfahrens) kann nur in dem dieser Grundstückslieferung zugrunde liegenden notariell zu beurkundenden Vertrag erklärt werden.
  2. Ein späterer Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung ist unwirksam, auch wenn er notariell beurkundet wird.

Der zweite Leitsatz wendet sich dabei gegen die recht häufig anzutreffende Praxis, die (ggf. vergessene) Umsatzsteueroption im Nachgang zur eigentlichen Beurkundung in einer Änderungs-/Nachtragsurkunde nachzuholen. Dies ist nach den eindeutigen Worten des BFH nicht mehr möglich.

Zur Begründung führt der BFH – entgegen der Vorinstanz (Niedersächsisches FG v. 22.8.2013 – 16 K 286/12) sowie der üblichen Handhabung der Finanzverwaltung – aus, dass der leistende Unternehmer einen Umsatz aus einer Grundstückslieferung als steuerpflichtig behandeln kann, wenn der Umsatz an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen ausgeführt wird ( § 9 Absatz 1 UStG) und dieser, der Leistungsempfänger, das Grundstück ausschließlich für Umsätze verwendet oder zu verwenden beabsichtigt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen ( § 9 Absatz 2 S. 1 UStG). Dieser Verzicht auf die Steuerbefreiung könne bei Umsätzen i.S.v. § 4 Nr. 9a UStG nur in dem gemäß § 311b Abs. 1 BGB notariell zu beurkundenden Vertrag erklärt werden (§ 9 Absatz 3 S. 2 UStG). Dazu heißt es weiter:

„Die Vorschrift ermöglicht nach ihrem Wortlaut in diesen Fällen den Verzicht „nur“ in dem der Grundstückslieferung zugrunde liegenden notariell zu beurkundenden Vertrag, nämlich „in dem“ Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben. Das ist der Verpflichtungsvertrag, der der Auflassung und der Eintragung in das Grundbuch vorhergeht.

Danach schließt der Wortlaut des § 9 Absatz 3 S. 2 UStG eine Option zur Steuerpflicht in einer nachfolgenden Neufassung dieses Vertrages selbst dann aus, wenn diese gleichfalls notariell beurkundet wurde.“

Der BFH geht – entgegen der überwiegenden Auffassung in der Literatur und Rechtsprechung sowie der Finanzverwaltung im BMF-Schreiben vom 31.3.2004 – nämlich davon aus, dass es sich bei § 9 Abs. 3 S. 2 UStG nicht um eine bloße Formvorschrift handelt. Vielmehr sieht er darin eine zeitliche Beschränkung der Möglichkeit der Option zur Steuerpflicht, die nur bis zum Abschluss der Beurkundung des eigentlichen Grundstückskaufvertrages gegeben sein soll. Ein nachträglicher Verzicht – auch in einer notariellen Änderungsurkunde – ist demnach nicht (mehr) möglich.

Selbst wenn man der ausführlichen Begründung des BFH inhaltlich nicht beipflichtet und die Begründung nicht überzeugt, hat sich die Praxis auf diese Änderung einzustellen. Auch in vermeintlich sicheren Fällen einer nicht steuerbaren Grundstückübertragung, z.B. im Rahmen einer (vermeintlichen) Geschäftsveräußerung etc., sollte daher vorsorglich eine Option aufgenommen werden, um eine Berichtigungspflicht nach § 15a UStG zu vermeiden. Für den Fall, dass eine notwendige Steueroption vergessen wurde, bleibt wohl nur (solange der Grundstückskaufvertrag noch nicht vollzogen wurde) der kostspielige Weg der Aufhebung des Grundstückskaufvertrages und eines Neuabschlusses mit Umsatzsteueroption.

 

Ansprechpartnerin: Nina-Christin Weigel-Grabenhorst
Durchwahl: 0531-310 7 3113

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